建物は計画されてから実際に施工され、晴れて竣工を経て運用に至り、そして長い年月の末に修繕や改築、場合によっては解体撤去されます。この一連の流れの中で、建築物には様々な費用が必要となります。建築物の一生に係る費用をライフサイクルコストと呼びます。今回はライフサイクルコストの概要や検討すべきポイントをご紹介します。
1. ライフサイクルコストの概要
ライフサイクルコスト（LCC）とは、製品や施設等の全生命周期を通じて発生するコストの合計を示すものです。建築物の場合、計画、設計、建設、運用、維持、改修、そして廃棄までの全てのフェーズにおけるコストが挙げられます。このLCCを把握することで、初期コストだけでなく、長期的なコスト効率も考慮した上での計画が可能となります。LCCの主な構成要素は次のようになります。
- 初期コスト：土地取得、設計、建設、設備導入などの初期投資となるコスト。
- 運用コスト：利用の中で生じるエネルギーコスト、水道コストなどの日常的な運用に必要なコスト。
- 維持・修繕コスト：定期的な保守、緊急修繕、予防保守などのためのコスト。
- 改修・更新コスト：設備の更新や建築物の大規模な改修に関するコスト。
- 廃棄コスト：建築物の解体や再生に関連するコスト。
2.建築のライフサイクルコストを抑えるための方策
コストはできるだけ抑えたいものです。建設、運用、維持の各フェーズごとに分けてポイントをご紹介します。
1. 建設フェーズ
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持続可能な設計：自然の光や風を活用するパッシブデザイン、環境に優しい材料や耐久性の高い材料の選択、省エネルギー性能の高い建材や設備の導入など、持続可能な設計手法を採用することで、運用フェーズのコストを抑えることができます。省エネルギー性への配慮としては断熱性の高い建材の選択や効率の良い設備の導入などが挙げられます。耐久性への配慮としては屋根材や外壁材といった雨、風、日射を直接受ける部分については耐久性の高い材料を使うことで、修理やメンテナンスの頻度とコストを低減できるでしょう。ただし初期コストが上がってしまうこともあるため、運用、維持コストを下げられる利点とのバランスをとることが計画段階で求められます。
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柔軟性: 将来的な変更や拡張のニーズに対応しやすい設計は、後々の改修コストを低く抑えることができます。オフィスビルであればOAフロアを採用することは一般的となっていますがそれもこの柔軟性への配慮からといえるでしょう。
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総合的なコスト評価：初期コストだけでなく、ライフサイクル全体のコストを評価し、最もコスト効果の高い材料や技術を選択することが重要です。建設費だけでなく、運用、維持にかかるコストの想定をし、可能であればシュミレーションを元に計画が進められることが望ましいでしょう。
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品質管理：建設時の品質を徹底的に管理することで、運用後の不具合や補修コストを削減できる可能性があります。施工の自動化、機械化、プレファブ化などにより精度の向上は日々進んでいます。しかし最終的には技術者の目で確認、管理がなされることで確実なものとなるでしょう。
2. 運用フェーズ
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エネルギー管理：建物のエネルギー消費を定期的にモニタリングし、不必要な消費を削減するための対策を講じることが望ましいでしょう。ビルなどの施設建築物であればBEMS（ビルディングエネルギーマネジメントシステム）、住宅であればHEMS（ハウスエネルギーマネジメントシステム）によりエネルギー消費や創出を可視化することで効果や改善点を把握できるようになり、適切なエネルギー管理が可能となることで運用コストの低減につなげられる可能性があります。
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自動化と最適化：自動化技術を用いてエネルギー使用を最適化することで運用コストを低減することができるでしょう。例えば照明ではトイレなどの利用が間欠的な空間では人感センサー付き照明とすることで消し忘れによるエネルギーロスを防いだり、常時利用される執務室においても昼光利用制御システムを導入することで昼光の量に応じて照度を調整し、照明に必要なエネルギーの最適化を図ることが可能となります。
3. 維持フェーズ
- 定期的な点検・保守：予防保守を行い、早期に建物の部分や機器の不具合や劣化を察知することも重要なポイントです。大規模な修繕や交換を防ぐことにつながり、維持管理におけるコストを最小限にとどめられるでしょう。
- 効果的な修繕計画：建物や設備の寿命を想定し、必要な修繕や更新を適切なタイミングで行う計画を立てることも重要です。建物は一様に劣化するのではなく、日射や雨がかりなどの環境負荷の違いや材料の違い、設備の耐久性の違いなどからそれぞれ異なるタイミングで修繕、更新が必要となります。この点を建物の状況に応じて検討、準備することが重要です。
- 維持・修繕の技術の更新：新しい技術や方法を活用して維持・修繕のコストを抑えることも重要です。建物が竣工し、長い年月運用される間に、より高品質で経済的な技術や方法が生み出されていると考えられます。積極的に情報収集を行い、最適な方法を採用することが必要でしょう。
これらの方策が、建築のライフサイクルコストを効果的に抑えるためのポイントです。建物の用途や計画地の気候、状況に応じて、建物の計画段階で十分に検討することでライフサイクルコストの低減を図ることができるでしょう。